土地利用和管理

索引号: 11360921769766611A-2020-00062 发布机构: 应家乡
发文日期: 2020-09-10 废止日期:
文 号: 主题分类: 土地利用和管理

应家乡农村住房管理条例及宅基地使用的通知

第一章总则

第一条为了更好地统筹城乡发展,实施乡村振兴战略,按照保护生态、保护耕地、节约集约用地的原则,推进农村建设,改善人居环境,维护农村居民的合法权益,根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法(修正案》、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发[20196)、《上饶市农村居民住房建设管理条例》(以下简称《条例》)等法律法规及规范性文件的规定,结合《上饶县贯彻落实上侥市农村居民住房建设管理条例〉的实施办法》(饶县府办发201917)文件,及当前我农村宅基地改革管理试点等工作实际,为深化“放管服”改革,现就规范我农村宅基地及建房审批管理等,提出相关指导意见

第二条在广信行政域内处于城市总体规划中心城范围之外的集体所有土地上农村宅基地和建房的审批、监督管理及宅基地改革管理等,适用本指导意见

第三条农村居民一户只能拥有一处宅基地;宅基地、自留地、自留山,属于农民集体所有;农村宅基地所有权归集体农村居民只有使用权。农村宅基地及住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、标准控制、统一建筑风格的原则。

 

第二章规划与用地计划

 

条乡村建设和发展,应当按照因地制宜、保护生态节约集约用地的原则编制好村庄规划。村庄规划是法定规划,是实施国土空间用途管制、核发乡村建设规划许可证的法定依据在统筹乡村建设发展过程中发挥重要作用,对农村人居环境整治、美丽乡村建设、乡村振兴战略等实施具有指导意义

()乡人民政府、街道办事处负责本辖村庄规划的编制工作。在组织编制村庄规划时,对宅基地安排使用上应当与村庄改造提升、全域土地综合整治、旧宅基地腾退复垦等相结合;优先使用村庄内的原有宅基地、空闲地和其他未利用地,不占或少占耕地,不得占用永久基本农田;对确需占用农用地的,须先办理农用地转用审批手续,由乡政府负责落实占补平衡。农村居民建房用地实行计划管理,未安排用地计划的不予批准

()应尊重农村居民意愿,合理引导农村居民建房相对集中,促进自然村落适度归并。以方便村民生产生活条件为基础,以村庄环境整治、完善公共服务配套和基础设施建设为重点,以产业为支撑,以建设美丽宜居村庄为目标。按照保护自然风貌、弘扬传统文化、彰显当地特色、留住乡愁乡情的思路,形成富有赣派建筑风格特色的美丽乡村风貌。

()建房点不得选址在地质灾害隐患点、压覆矿产、行洪和泄洪及堤防和护堤地范围、公路和铁路的建筑退让线范围内、文物保护范围内、消防通道、地下电缆及光缆保护范围内、变电设施、输变电线路走廊以及其他应当避让的城内不得破坏生态环境、损毁古树名木、损毁历史文化遗存建筑等涉及风景名胜、森林公园、饮用水水源保护地、生态林地自然保护、工业园规划范围内的依其相应的规定

()严格执行生态保护红线、永久基本农田、村庄建设用地红线等“三条红线”,优化农村生态、生活、生产空间,按照《江西省村庄规划编制技术指南(试行》的标准真正做到各类规划在村域层面的“多规合一”,编制“实用、好用、管用”的村庄规划。村庄规划编制完成后,按法定程序进行公示与审批,经批准的村庄规划不得擅自更改。对不符合村庄规划的,不予批准

 

第三章  申请和审批

 

条农村集体经济组织成员是指集体经济组织常住户口的居民,户是指集体经济组织常住户口且享有法定权利、履行相应义务、享受集体资产和收益分配的集体经济组织成员家庭。

本集体经济组织男性成员达到法定结婚年龄可立为一户女性成员已结婚属于入赘的可立为一户。

条符合下列条件之一的人员,为本集体经济组织成员

 

()父母双方或者一方是本村村民的新出生子女且户未迁出的

()与本村村民结婚且户ロ迁入本村的;

()由本村村民依法收养的子女,且其户ロ已迁入本村的

()刑满释放后户口迁回本村的

()复员、退伍军人、大中专毕业生将户口迁回本村且不属于行政事业单位及国有企业的干部职工

()其他将户口依法迁入本村,并经本村村民会议三分之ニ以上成员或者三分之二以上村民代表同意接纳为本集体经济组织成员的

 

条农村居民申请建房应符合《上饶市农村居民住房建设管理条例》第十三条之规定

()无自有住房的

()现有住房人均建筑面积低于30平方米的

()住房因国家建设项目征收或者乡村公共设施和益事业建设占用的

()因自然灾害、政策性移民等,需要搬迁安置的

()退出原有宅基地向集镇或者农村居民集中建房点集聚的;

()现有住房经鉴定属于危房需要拆除的

()符合本条例规定,为改善居住条件等原因需要拆旧建新的;

()可以申请住房建设的其他情形

农村居民申请住房建设因规划实施、古建筑保护、文物保护等不能原址重建的,原有住房、宅基地经依法处置后,可以申请新的宅基地建房。

第九条有下列情形之一的,农村居民住房建设用地申请不予批准:

(一)选址不符合村庄规划的

(二)现有宅基地面积能够满足分户需要的(拆旧建新的除外);

()申请的建房用地存在权属争议的

()原有住房被征收以货币补偿方式安置的

()申请人将住房出卖、出租或者赠与他人的

()申请人将现有住房改作非生活居住用房的

()申请人有违法用地、违法建设行为未处理结案的;

()申请人属于政府集中供养照顾的孤寡老人、五保户的;

()不符合用地申请条件的其他情形。

 

第四章审批程序

第十条农村居民住宅用地及住房建设应当依法取得乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书,严格落实先审批后建设程序。

第十一条申请、受理、审查程序

(一) 符合宅基地申请条件的农户,以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请;

()村民小组收到申请后,应提交村民小组会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和建筑总面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的,村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村民委员会(以下简称村级组织)审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的,由村级组织签署意见,报送乡政府。没有分设村民小组的宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的,农户直接向村级组织提出申请,经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后,由村级组织签署意见,报送乡政府;

(二) 村里收到经村级组织签署审查意见的申请后,应当在3个工作日内组织现场踏勘,须由我乡的分管领导带领自然资源所等人员实地踏勘,审査是否符合村庄规划和一户一宅,调查用地性质、地质灾害、水土流失、四至界址、建筑退距等,排除纠纷,及时测量,做好记录,现场拍照留底,并形成具体的意见;对涉及相关规定须经有关部门事前审查的由乡及时做好对接工作,有关部门应出具相应的审核意见。经现场踏勘对发现不符合建房条件及规划选址的要及时书面回复告知建房申请对象。

第十二条审批程序

()乡政府要建立一个窗口统一对外受理、多部门内部联动运行的办事机制,简化办事程序,提高办事效率,方便农民群众办事。成立由我乡农村宅基地和建房联审联批工作领导小组,由乡人民政府、街道办事处主要领导任组长、分管领导为副组长,乡国土、农业林业、水利等站()及乡控违办等相关单位负责人为小组成员。具体负责本乡域农村居民住宅用地和住房建设的联审联批和管理工作,对农村居民住房建设联审内容负责。

()办事窗口要公布办理流程和要件等办事程序,明确乡农业农村局、自然资源局等有关部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。乡农业农村局负责审査申请人是否符合建房申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村组审核公示等并综合各有关部门意见提出审查建议。乡自然资源局负责审查建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求,其中涉及占用农用地的,应先办理农用地转用审批手续。

() 完成了现场勘査及审核等工作后,及时将签署意见的联合审批表等资料报乡农业农村局、自然资源局。自然资源局对其规划选址情况作进一步核对后,及时将规划选址情况报乡政府农村居民建房联审联批会议审批,并将规划选址审批通过的对象在电视合、网络平台等公开公布结果,接受社会监督,由乡自然资源局办理《乡村建设规划许可证》。

()规划许可审批后,乡、街道组织召开农村居民宅基地的联审联批会议,审批通过后及时将审批对象在本乡政府、村务公开等公开公布结果,接受社会监督;将宅基地审批结果等材料报区农业农村局、自然资源局备案。

()建房户依法取得乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书后,应在7个工作内组织现场放线。农村居民住房建设管理机构应当在施工现场设立农村居民建房公示牌。现场放线必须由我乡委托测量单位根据红线图坐标定桩放线,确定四至、间距、公路留距等;再次确定是否存在纠纷,拍照留底,现场做好记录

 

(六) 全区农村居民建房审批的相关信息同步实行手机软件上报,统一使用建房审批及“两违”一体化软件,相关信息供区农村居民建房成员单位的管理人员及时査询检查。

 

第五章宅基地和住房建设监督管理

第十三条区农业农村局会同我乡积极探索新形勢下建立以村民理事会为实施主体的农村宅基地改革管理新举措。严格按照“一户一宅”的宅基地使用原则,按照《上饶县全面推进农村宅基地管理工作细则(试行》(饶县办[201832)等相关文件要求,加大对旧宅基地的退出收回力度,对“一户多宅”和超面积使用宅基地的,积极探索和完善农村宅基地有偿使用和有偿退出机制。

第十四条积极盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等存量建设用地。结合当前农村宅基地改草模式,及当地乡村产业特色,探讨盘活集体经营性建设用地使用模式,按照所有权、使用权经营权“三权分置”的改革要求,制定利用村集体经济组织及其成员的闲置宅基地和闲置住宅等存量建设用地的回收及使用制度,为集体经营性用地入市做好准备,不断发展壮大村级集体经济和带动村民脱贫致富。

第十五条宅基地和住宅建筑的标准控制。建房户占用耕地建房的,每户宅基地用地面积不得超过120平方米;占用旧宅基地、村内空闲地或者其他未利用地建房的,每户宅基地用地面积不得超过180平方米;建筑占地面积不得超过120平方米建房层数不得超过三层,房屋檐口高度不得超过室外地坪标高11;建筑总面积不得超过350平方米。

第十六条结合我乡农村实际,综合区人大常委会、有关部门、群众等建议和意见,对可利用地形落差在满足周边地块和建筑等安全防护措施的情况下同意建房户增建一层地下室第十七条对第十五条、十六条相应款作进一步的补充解释,具体如下:

 

建筑占地:建筑占地面积不得超过120平方米是指第一层建筑外墙的投影面积(不包括屋面檐口的投影面积)对在宅基地为120平方米耕地上建房的,其第一层建筑占地面积不得超过115平方米;

(三) 建筑层数:层数不得超过三层,但不包括仅作为隔热和挡雨使用的坡屋顶,外墙边缘起坡高度小于等于0.6米且坡屋顶最高处不得大于2.2(含突出屋面楼梯间及水箱构筑物等)

四、建筑限高及需建地下室控制要求

(1)房屋檐口高度不得超过11米,不包括被掩埋的地下室部分,地下室顶板标高不得高于房屋正大门出入口室外地坪标高1.2(其超出地坪标高的需计入建筑总高度);

(2)利用前后地形落差建的地下室,其四周掩埋的长度必须大于四周外墙围合长度的三分之二以上,且建筑顶板标高不得高于房屋正大门出入ロ室外地坪标高1.2(其超出地坪标高的需计入建筑总高度),对符合这些规定的地下室的建筑面积可不计入总建筑面积内,但地下室建设必须经批准后方可建设第十八条建设期间,应加强对关键环节的监督检查。主要划分为五个阶段:用地的选址及定位、建筑开工放线定位和地梁正负零标高的控制、主体建设、屋面封顶、竣工验收等。每个阶段须由镇(乡、街道)组织相关人员进行监督检查,检查是否存在超高超大建设现象,建设施工安全及质量是否存着隐患,及时指导居民注意相关事项。对存在超高超大等建设现象的,应立即要求停工整改,待自行拆除或强行拆除整改到位后方可继续建设。并做好记录,现场拍照留底。

第十九条农村居民住房建筑风格统一确定为赣派民居建筑特色的建筑风格。区自然资源局应当无偿提供多种住宅建筑设计通用图集供选择。

第二十条建房户自用地批准之日起满二年未动工建设的,经区政府批准,由村集体经济组织或者村民委员会收回宅基地使用权。因不可抗力等不能按期建设的,可以申请延期建设。

第二十一条农村居民住房建设完工后,由乡组织现场验收,并办理相应的竣工验收手续,并将旧房拆除到位和宅基地退回给村集体的,予以办理不动产登记。

第二十二条施工企业或者个人承揽农村居民住房建设工程和提供劳务时,不得对未取得规划、用地许可或者违反规划用地许可规定的农村居民住房建设提供施工服务。

如发现无证书的或对未经依法批准取得“两证”的居民进行建设的,区住建局、人社局给予施工企业或个人注销其建筑施工资格证书。

第二十三条供电、供水单位不得为未取得乡村建设规划许可证和宅基地批准书的农村居民住房建设提供供电、供水服务。

第二十四条建房户和施工企业或者个人应当共同做好施工现场安全防范工作,防止发生人员伤亡事故。鼓励建房户和施工企业或者个人为建筑施工人员购买意外伤害险等商业保险。

第二十五条区住建局应当加强对农村建筑施工人员的技能培训,引导农村居民将住房交由建筑资质施工企业、建筑劳务承包队伍或者经过技能培训的施工人员承建;

第二十六条镇(乡、街道)应当组织巡查,对本辖区内违反规划、用地管理的行为,应当依法予以立即制止;对未取得规划、用地许可或者违反规划、用地许可规定的农村居民住房建设行为会同区农业农村局进行依法查处;区自然资源局应加强对农村居民住房建设等规划实施情况进行监督检查,发现问题及时函告乡政府及区农业农村局;区住建局应当加强对农村居民住房建设的施工质量和安全施工管理等进行监督检查。

第二十七条公安机关不得为未取得规划、用地许可或者违反规划、用地许可规定建设的农村居民住房设置门牌号第二十八条区政府根据《上饶县城乡控违拆违工作管理暂行办法》和《上烧县违法用地、违法建设管控工作责任追究暂行办法(修订》(饶县办发[201918)文件相关规定,组织有关单位、机构和人员对违法违规建设等行为进行联合查处。


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